Полезные советы покупателю недвижимости в загородном комплексе.
Так уж вышло: зародившееся с начала XXI века строительство под Ростовом-на-Дону коттеджных поселков принесло и разочарования. Некоторые из проектов загородных комплексов обанкротились, в некоторых — продавцы недвижимости не исполняют своих обязательств. А погнавшиеся за более комфортной загородной жизнью покупатели погрязли в судах и оказались вынужденными доделывать инженерию и жилье за горе-застройщиком — вместо того чтобы праздновать новоселье.
Главная проблема в том, что часть коттеджных поселков, а вернее сказать, неких недвижимых комплексов, заявленных таковыми, строится незаконно, с грубыми нарушениями. Однако различных неприятностей и рисков покупатель может избежать, если накануне сделки попросит у застройщика ряд документов и ознакомится с ними.
Решив разобраться, каким должен быть идеальный коттеджный поселок с точки зрения безопасности сделки, мы обратились за экспертным мнением к известному в регионе застройщику — Азово-Донской девелоперской компании. Внимательное отношение к документации при покупке загородной недвижимости позволит минимизировать риски, чтобы не приобрести у недобросовестных застройщиков дом без коммунальных сетей или, наоборот, сети без дома.
Что должен иметь в виду покупатель недвижимости в коттеджном поселке, чтобы из-за недобросовестности застройщика не попасть в совершенно иное место? Этот глобальный вопрос мы не случайно адресовали именно АДДК, инвестору и застройщику двух загородных комплексов — малоэтажного пригорода «Щепкин» на несколько тысяч будущих жильцов и элитной«Старочеркасской Ривьеры». (1-2). В последние годы компания выступает главным идеологом загородного образа жизни, продвигая не только собственные проекты, но и в целом — новое направление в жилищном строительстве.
Что спросить у застройщика?
1. Генеральный план поселения. Коттеджный поселок обычно лежит на землях поселений, прилегающих к Ростову. У каждого из них есть свой генплан, который стоит попросить либо у застройщика, либо — в местной администрации. В нем следует посмотреть место расположения загородного комплекса: не будут ли по соседству проходить крупная трасса, строиться офисные небоскребы, промышленные предприятия.
2. Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) — еще более важный документ, который также необходимо спросить в местной администрации или у застройщика. Это существенное дополнение к информации генерального плана. Документ позволит узнать о статусе земли: предназначена ли она только под малоэтажное жилье или же под смешанную застройку, могут ли здесь возводиться промышленные предприятия.
— Некоторые из покупателей индивидуальной недвижимости в Ростове согласны мириться с тем, что их дом соседствует с высотной застройкой, — говорит директор АДДК по правовым вопросам Дмитрий Костюченко. — Это их выбор. Но если вы выбрали жизнь в коттеджном поселке, значит, вам не нужны ни офисы, ни многоквартирные дома по соседству. Иначе зачем вам было уезжать за город?
Один из подобных казусов недавно случился в пригороде «Янтарный». На общественных слушаниях рассматривался проект застройки части свободных земель высотным 17–20-этажным жилым комплексом. Оказалось, что генплан предусматривает трансформацию бывшего малоэтажного пригорода в поселение с комбинированной застройкой. Хотя многим местным жителям это, возможно, и не понравится.
3. Сведения об археологических исследованиях — пожалуй, самый оригинальный документ, который должен быть у застройщика. Серьезная строительная компания, взявшись осваивать крупный участок земли, накануне обязательно проведет археологические работы и в случае обнаружения памятников архитектуры поступит в соответствии с российским законодательством. В противном случае неприятности могут возникнуть как у самого застройщика — в процессе работ, так и у покупателя — на всю оставшуюся жизнь.
Земля близ Ростова чрезвычайно богата на памятники архитектуры. В каком бы направлении ни двигался застройщик коттеджного поселка — в сторону Азова, Батайска, Аксая или Новочеркасска — на его пути встанут древние курганы и могильники. Если вы купите дом, построенный над подобным историческим объектом, даже много лет спустя у государства сохранится право подать на вас в суд на предмет выселения и забрать земельный участок без выплаты компенсационных расходов.
4. Проект планировки и межевания (ППМ) коттеджного поселка является самым важным документом. Некоторые из компаний, работающих в демпинговом сегменте, покупают крупный земельный участок и начинают незаконно строить сети и жилье, не согласовав проект с властями.
— В этом случае вы станете собственником самозастроя, — комментирует ситуацию Дмитрий Костюченко. — Такую землю в дальнейшем не удастся размежевать никогда.
Получив ППМ загородного комплекса, необходимо посмотреть наличие в нем заявленных застройщиком коммунальных сетей, тротуаров и дорог, ограждений, контрольно-пропускного пункта. В документе указывается и такой важный нюанс, как ширина улиц, которая должна быть не менее восьми метров. В противном случае здесь строится не поселок, а не предназначенное для постоянного проживания садоводческое товарищество, поскольку проложить полноценные коммунальные сети из-за узости дорог не удастся даже через десятки лет. Отдельное внимание в ППМ следует уделить объектам социальной инфраструктуры, заявленной застройщиком.
— Зачастую компания обещает клиентам детский садик, школу, универсам, стадион, бассейн, — говорит Дмитрий Костюченко. — Под все эти объекты в проекте планировки и межевания должна быть зарезервирована земля, не подлежащая продаже. Если в документе их нет, застройщик может продать излишки земли, а необходимый набор социальной инфраструктуры не появится в загородном комплексе никогда, поскольку другие возможные инвесторы даже при желании не найдут для нее места.
5. Проекты прокладки сетей и экспертизу. Набор сетей коммунальной инфраструктуры коттеджного поселка должен быть аналогичным городскому. В этом отличие комплексной малоэтажной застройки от дачного комплекса или садоводческого товарищества. Соответственно, у застройщика необходимо попросить документы на следующие сети:
- газоснабжение;
- электроснабжение;
- телефон, Интернет;
- водоснабжение;
- канализацию (если предусмотрена проектом);
- ливневую канализацию (если предусмотрена проектом).
6. Технические условия на подключение загородного комплекса ко всем сетям, перечисленным пунктом выше.
— Если застройщик говорит, что проектов на строительство сетей, экспертизы и техусловий у него нет, но все это через полгода будет, слушать не стоит, — уточняет Дмитрий Костюченко. — Значит, земельный участок еще не готов для продаж, торговля идет незаконно.
7. Договор на приобретение недвижимости. В нем должны фигурировать все рекламные обещания застройщика: сети, объекты благоустройства и ЖКХ, социальной инфраструктуры. Другая неотъемлемая часть этого договора — указание подлинной стоимости приобретаемого объекта недвижимости.
— Некоторые застройщики склоняют клиента купить дом или земельный участок по заниженной цене, а большую часть суммы передать в конверте «черным налом», — отмечает Дмитрий Костюченко. — Такие сделки — самые опасные. Во-первых, уклонение от уплаты налогов чревато уголовной ответственностью не только для продавца, но и для покупателя. Во-вторых, допустим, вы по бумагам «купили» объект за 200 тысяч рублей, на самом деле заплатив за него 3 миллиона. Но если в дальнейшем застройщик не исполнит свои обязательства, вы сможете предъявить ему претензии в суде лишь на 200 тысяч.
8. Сведения о застройщике. Данную информацию можно будет почерпнуть из договора купли-продажи, равно как и ряда других документов, приведенных выше. По словам Дмитрия Костюченко, официальными застройщиками некоторых коттеджных поселков под Ростовом-на-Дону числятся никому не известные физические лица и ИП, проживающие
в Москве или Подмосковье. Кстати, де-юре они не застройщики и не девелоперы в принципе:
— Эти люди ничего не строят, а просто спекулируют землей «в розницу», купив крупный участок и «разрезав» его на небольшие объекты. Но если подобный продавец не исполнит своих обязательств, не совсем понятно, где же его искать и как вернуть выплаченные деньги. Ведь если процесс строительства многоэтажных домов контролирует «Росархстройнадзор», то возводить собственными силами индивидуальное жилье не запрещается и обычному гражданину.
У застройщиков «малоэтажки» значительно больше свобод. На такую роль вполне могут претендовать и физические лица. Данное обстоятельство вовсю эксплуатируют некоторые мелкие коммерсанты, экономически не способные реализовать проект коттеджного поселка, но ничтоже сумняшеся берущие на себя подобные обязательства.
Необходимо понять: загородный комплекс — отнюдь не отдельно взятое индивидуальное жилье. По масштабности проекта это та же «многоэтажка», но «разобранная» на сотни отдельных квартир-домов. Но все они объединены общей инфраструктурой и сетями, идеологией застройки. Иными словами, это своего рода мини-город, строить который в сравнении с «высоткой» намного сложнее, учитывая многокилометровую протяженность коммунальных сетей.
9. Протоколы лабораторных испытаний воздуха и грунта. Эти документы не являются обязательными. Однако уезжая за город, люди стремятся попасть прежде всего в экологически безопасную среду. Поэтому при выборе будущего места жительства не будет лишним обратить внимание на радиологический фон, содержание в почве токсичных элементов, патогенных бактерий или паразитов.
— Из приведенного списка документов мы видим, какой массив проблем необходимо решить для законного возведения коттеджного поселка, — резюмирует Дмитрий Костюченко. — Это не под силу слабой фирме, а тем более физическим лицам. Организации нужен внушительный штат сотрудников, состоящий далеко не из одних строителей, а также крупные капиталы, позволяющие отложить получение прибыли, поскольку быстрая прибыль в случае коттеджного строительства чаще всего бывает незаконной. У Азово-Донской девелоперской компании, например, на решение всех организационных вопросов уходит один год.
Напоследок отметим: в случае предоставления (или, наоборот, непредоставления) застройщиком всех названных документов вы сможете сделать объективный вывод и о самой компании, и о реализуемом ей проекте. И только в благоприятном случае можно приступать к выбору земельного участка или дома, не забыв предварительно ознакомиться с другим пакетом документов — уже на отдельно взятый объект в загородном комплексе.
Олег ПЕТРУШИН
(Продолжение следует).
